不動産の調査と評価

不動産の調査は、管轄の法務局で登記事項証明書を取得するのが原則です。

登記簿の甲区で所有権者が確認でき、乙区では抵当権などの債務が確認できます。

また、公図を閲覧して隣接する不動産の状況も確認しておくべきです。

当該不動産だけではなく、隣接地の所有者にもなっているケースもあります。

不動産がどこにあるかわかない、存在自体不明である場合は、被相続人の郵便物をチェックするとよいかもしれません。

固定資産税の通知書や不動産に関連する業者などから送付物で、不動産が判明することもあります。

 なお、管轄自治体によっては固定資産課税台帳（名寄帳と言う所もあります）を確認すれば、個人の所有不動産の一覧がわかる場合もあります。

・土地の評価

土地の評価は、

①市場価格

②収益価格（将来得られる収益から算出する）

③原価法（不動産の再調達言かについて減価修正して算出）

等の方法があります。

遺産分割協議では①の市場価格を下に話し合われることが多いですが、時として不動産鑑定士の鑑定価格なども参考にされています。

・建物の評価

建物については、固定資産税評価額や同種の建物を購入した場合の価格を想定して、協議が行われるのが一般的です。

・賃借権の評価

土地の賃借権については、更地の５０～９０％の価格で評価されるのが一般的です。

おおむね、６０～７０％くらいでの評価が多いのが印象です。

以上、簡易な評価を述べましたが、遺産分割協議においては当事者間が合意すればどんな評価でも問題ありません。

評価額が問題になってくるのは、納税申告が主です。