市街化調整区域で旅館業や民泊はできますか？

まず、市街化調整区域は原則建築物の建築や増築、改築はできないのが原則です。

旅館業は、自治体で規制緩和の条例などがなければ難しいでしょう。

例えば、市街化調整区域内の観光資源を活かした開発であれば認めるといった例外です。

各地にあります。

また、現在ある旅館やホテルについては、都市計画法施行以前のものが多く、開業当時は法規制がなかった可能性もあります。

民泊については、基本は住宅です。

市街化調整区域内の適法住宅であれば、可能性はあります。

ただし、市街化調整区域内の適法住宅である旨の立証や、要件は厳しいため、その後の運営で採算が取れるかどうかの検討は必要です。

例えば、適法の根拠が住人の住居であること等であれば、自身が居住しながら民泊を行うことになります。

各種法令をクリアにして事業を開始する必要があります。

物件が安く手に入るかもしれないと思って、市街化調整区域内の物件に簡単に手を出してはいけません。

十分に検討する必要があります。

はい、六甲山系では都市計画法３４条２号の基準が、一部緩和されています。

対象地域は、神戸市灘区六甲山町のうち、下記1・2をともに満たすエリアになります。

1. 瀬戸内海国立公園の第2種特別地域内
2. 緑地の育成区域の指定を受けた区域内

緩和される開発行為等については、

1. 既存建築物の用途の変更（新設は不可）
   変更可能な用途は、自然との調査等の観点から限定されています。
2. 建築物の建替え（増築を含む）、移転、共同化

なお、開発行為の緩和ではありませんが、自然公園法の「公園事業」として土地活用できる場合があります。

以前と比べて、土地利用がしやすくなっています。

各事業者の参入も始まっていますので、参入されるなら早めがお勧めです。